agosto 2009



O senador Jefferson Praia (PDT-AM) anunciou em Plenário ter apresentado proposta de emenda à Constituição para que todas as cidades sejam obrigadas a elaborar plano diretor, com planejamento sobre seu crescimento, construção de redes de água potável e de esgotos e de áreas de lazer. Hoje, só as cidades com mais de 20 mil habitantes têm essa obrigatoriedade.
Um plano diretor, aprovado depois de ampla discussão na câmara de vereador, leva a uma melhora na qualidade de vida da população, reduzindo a precariedade das condições urbanas. Por isso, ele considera injusto para os moradores que as pequenas cidades sejam liberadas do plano diretor. Sem esse plano, é comum cidades jogarem esgotos sem tratamento nos rios e riachos, afetando seriamente o meio ambiente. Essas pequenas cidades precisam de pelo menos um plano diretor simplificado.
O senador amazonense lembrou que, na mesma linha, o Conselho das Cidades, ligado ao Ministério das Cidades, baixou uma resolução (nº 34/05) que define as funções sociais das cidades e da propriedade urbana, as quais devem constar do plano diretor. Observou que uma rápida leitura da resolução deixa claro o quanto um plano desses pode melhorar a vida das pessoas.

Uma justificativa teórica 


A Revista de Direito Imobiliário, publicação oficial do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, oferece à comunidade de estudiosos do direito o resultado do Seminário O Estatuto da Cidade (Maksoud Plaza Hotel, São Paulo-SP, nos dias 31/10 e 1/11 de 2001), patrocinado pelo Irib em parceria com o Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça de Habitação e Urbanismo do Ministério Público do Estado de São Paulo e pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo – Secovi-SP.
O evento foi prestigiado pela presença de autoridades dos poderes judiciário, legislativo e executivo e pelo comparecimento maciço de promotores de justiça, registradores imobiliários de todo o Brasil e empresários da construção e comercialização de imóveis.

O resultado do Seminário o leitor encontrará nas revistas que se seguem.
RDI n.º 51 ano 24 Ago/Dez de 2001
1.1 Aspectos jurídicos do plano diretor – ADILSON ABREU DALLARI

1.2 Solo criado – EROS ROBERTO GRAU

1.3 O direito de superfície recriado pela Lei 10.257, de 10.07.2001 – JOSÉ GUILHERME BRAGA TEIXEIRA

1.4 Direito de preempção – DIOGENES GASPARINI

1.5 O Estatuto da Cidade e os novos instrumentos da política urbana – REGINA HELENA COSTA

1.6 O valor ordem urbanística e sua tutela judicial – RODOLFO DE CAMARGO MANCUSO

1.7 A ordem urbanística – VICTOR CARVALHO PINTO

1.8 Usucapião coletivo e habitação popular – PAULO JOSÉ VILLELA LOMAR

1.9 Usucapião coletivo e habitação popular – FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO

1.10 A habitação popular no Estatuto da Cidade – MARCELO TERRA 

RDI n.º 52 ano 25 Jan/Jul de 2002
1.1 Plano Diretor Estatuto da Cidade – Instrumento para as cidades que sonham crescer com justiça e beleza – RAQUEL ROLNIK

1.2 O que fazer com a cidade ilegal? – ERMINIA MARICATO

1.3 Estatuto da Cidade e condomínio especial – PAULO EDUARDO FUCCI

1.4 Estatuto da Cidade e improbidade administrativa – WALLACE PAIVA MARTINS JUNIOR

Outros artigos sobre o asunto recentemente publicados na Revista de Direito Imobiliário
N.º 63 ano 30 Jul/Dez de 2007
“Direito Urbanístico e Estatuto das Cidades”, Janaína Rigo Santin e Ricardo Quinto Mattia

N.º 64 ano 31 Jan/Jun de 2008
    “Concessão especial de uso para fins de moradia: a interface entre o direito à moradia e o direito ao meio ambiente sustentável em áreas de preservação permanente”, Cintia Maria Scheid “O parcelamento, edificação ou utilização compulsórios: a utilidade como limite da apropriação do solo urbano e os requisitos para sua implementação”, Paulo Fernando Duarte Ramos e Fabíola Regina da Rocha

N.º 65 ano 31 Jul/Dez de 2008
    “A concessão de uso especial para fins de moradia como instrumento de regularização fundiária e acesso à moradia”, Luiz Carlos Alvarenga

Foi publicada no Diário Oficial da União, edição de 10 de agosto de 2009, a Resolução Recomendada Nº 74 de 2 de julho de 2009 do Conselho das Cidades

A resolução recomenda que o Ministério das Cidades faça gestão junto à Secretaria de Relações Institucionais da Presidência da República no sentido de levar ao conhecimento do Congresso Nacional a posição do Conselho das Cidades que considera relevante e urgente a necessidade de revisão da Lei Nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, mediante emenda substitutiva ao Projeto de Lei nº 3.057/2000 que altera a referida lei, com os 5 pontos consensuados pela Comissão de Acompanhamento e Proposição do PL 3.057/2000.

Os pontos consensuados pela comissão, composta pelos vários segmentos que compõe o Conselho das Cidades, tratam da Infraestrutura Básica, do Parcelamento de Interesse Social, da Intervenção, do Licenciamento e dos Contratos. 

A Resolução nº 74 foi aprovada por todo o Conselho das Cidades em sua última reunião.

Nelson Saule Junier (Org.)

Estatuto da Cidade Comentado (LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001), VV.AA. (Org. Liana Portilho Mattos), Ed. Mandamentos, Belo Horizonte, 2002, 480 pp. (con prefácio de Jacques Távora Alfonsin )

Estamos ante uno de los primeros comentarios, casi de urgencia, al articulado del Estatuto da Cidade. El enfoque de la mayor parte de los comentarios que incluye esta claramente condicionado por la actividad profesional que en el ámbito del urbanismo venían desempeñando sus autores. Además, la aproximación a los preceptos de la Lei es prevalentemente socio-política y no estrictamente tecnico-jurídica. El alcance y el contenido de los comentarios es bastante original pues la obra apenas es deudora de contribuciones anteriores. En la obra se ofrece además una buena información sobre los textos bibliográficos que constituían, con anterioridad a la promulgación del Estatuto da Cidade, los elementos básicos del incipiente Derecho urbanístico brasileño.

SUMÁRIO

Primeira Parte – INTRODUÇÃO

Do Código Civil de 1916 ao Estatuto da Cidade: algumas notas sobre a trajetória do Direito Urbanístico no Brasil, Edésio Fernandes

Segunda Parte – LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001

CAPÍTULO I: DIRETRIZES GERAIS

Introdução, Letícia Marques Osorio

Artigos 1 a 3, Liana Portilho Mattos

CAPÍTULO II:DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA

Introdução, Betânia de Moraes Alfonsin

Seção I: Dos instrumentos em geral, Betânia de Moraes Alfonsin

Seção II: Do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, Victor Carvalho Pinto

Seção III: Do IPTU progressivo no tempo, Victor Carvalho Pinto

Seção IV: Da desapropriação com pagamento em títulos, Victor Carvalho Pinto

Seção V: Da usucapião especial de imóvel urbano, Betânia de Moraes Alfonsin

Seção VI: Da concessão de uso especial para fins de moradia (Vetado)

Seção VII: Do direito de superfície, Letícia Marques Osorio

Seção VIII: Do direito de preempção, Letícia Marques Osorio e Patrícia Helena Soso

Seção IX: Da outorga onerosa do direito de construir, Evangelina Pinho e Fernando Guilherme Bruno Filho

Seção X: Das operações urbanas consorciadas, Evangelina Pinho e Fernando Guilherme Bruno Filho

Seção XI: Da transferência do direito de construir, Evangelina Pinho e Fernando Guilherme Bruno Filho

Seção XII: Do estudo de impacto de vizinhança, Jacqueline Menegassi e Letícia Marques Osorio

CAPÍTULO III: DO PLANO DIRETOR

Introdução, Nelson Saule Junior

Artigos 39 a 42, Nelson Saule Junior

CAPÍTULO IV : DA GESTÃO DEMOCRÁTICA DA CIDADE

Introdução, Liana Portilho Mattos

Artigos 43 a 45, Liana Portilho Mattos

CAPÍTULO V : DISPOSIÇÕES GERAIS

Introdução, José Carlos de Freitas

Artigos 46a 58, José Carlos de Freitas

Terceira Parte- MEDIDA PROVISÓRIA Nº 2.180-35, DE 24.8.2001

Betânia de Moraes Alfonsin

Liana Portilho Mattos

José Carlos de Freitas

Quarta Parte – LEGISLAÇÃO


Sancionada pelo presidente em exercício José Alencar a Lei Federal Nº 11.977 de 7 de julho de 2009, dispõe sobre o “Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV” e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941; as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001; e a Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001 e dá outras providências.

A nova lei se divide em três partes. A primeira refere-se diretamente ao Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV, cujo objetivo é criar uma série de mecanismos para produção, aquisição e reforma de unidades habitacionais de interesse social. A segunda parte trata do registro eletrônico de imóveis, que possibilitará a formação de um banco de dados nacional com os atos registrais praticados antes e depois da vigência da Lei de Registros Públicos 6.015/73. Também nela foi instituída a gratuidade do registro do primeiro imóvel residencial adquirido no âmbito do PMCMV, cujo beneficiário tenha renda familiar mensal de até três salários mínimos. A terceira parte define conceitos, regras, procedimentos de âmbito federal para a promoção da regularização fundiária de assentamentos urbanos, sendo este o primeiro marco legal de alcance nacional a tratar especificamente dessa matéria, introduzindo novos instrumentos para legalizar miles de moradias urbanas no Brasil.
A sanção presidencial, no entanto, vetou 3 dispositivos da nova lei, sendo um deles o artigo 63, que estendia, exclusivamente para a regularização fundiária de assentamentos urbanos de interesse específico do Distrito Federal, os dispositivos criados para a regularização fundiária de interesse social, por entender que o preceito que dá amparo à regularização fundiária de interesse social é diverso daquele que orienta a regularização fundiária de interesse específico.
A regularização fundiária de interesse social visa à proteção do direito constitucional de moradia para famílias de baixa renda que não tiveram condições de acessar os mercados habitacionais formais, sendo induzidas a solucionar sua demanda por moradia de forma irregular, em áreas normalmente bloqueadas pela legislação ao mercado formal.
Nesses casos, faz-se necessário introduzir dispositivos normativos especiais para viabilizar a regularização fundiária, garantindo às populações sem recursos o seu direito de moradia e protegendo-as de eventuais despejos. No caso das ocupações caracterizadas por níveis de renda elevados, a irregularidade surge da opção dos moradores e não da estrita necessidade de moradia. Nesse sentido o Conselho das Cidades, na sua última reunião plenária realizada em 2 de julho de 2009, aprovou Resolução Recomendada solicitando o veto desse dispositivo. Também opinaram pelo veto do dispositivo os Ministérios da Justiça, do Meio Ambiente, e do Planejamento, Orçamento e Gestão.
O veto a este artigo se justifica pela razão de que a aplicação das regras mencionadas a ocupantes de áreas públicas no Distrito Federal, independentemente da sua renda, é incompatível com os princípios que nortearam a construção de toda a sistemática de regularização fundiária contida na Medida Provisória no 459, de 2009, cujo objetivo central foi a melhoria das condições materiais da população de baixa renda residentes em favelas ou áreas de risco.
Além disso, a localização do imóvel em determinada Unidade da Federação, por si só, não é razão suficiente para que seja atribuído tratamento mais benéfico aos ocupantes dessas áreas, uma vez que, com esse discrímen, não é possível identificar a desigualdade a ser equilibrada a partir deste tratamento, o qual beneficiará população de média e alta renda, em desarmonia com o princípio da igualdade.
A Lei 11.977, estabeleceu importantes normas visadas à regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, que alteram e ampliam de forma importante o Estatuto da Cidade e outras normas legales com ele relacionadas.

Conforme a Lei, a regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

Princípios:
I – ampliação do acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, com prioridade para sua permanência na área ocupada, assegurados o nível adequado de habitabilidade e a melhoria das condições de sustentabilidade urbanística, social e ambiental;
II – articulação com as políticas setoriais de habitação, de meio ambiente, de saneamento básico e de mobilidade urbana, nos diferentes níveis de governo e com as iniciativas públicas e privadas, voltadas à integração social e à geração de emprego e renda;
III – participação dos interessados em todas as etapas do processo de regularização;
IV – estímulo à resolução extrajudicial de conflitos; e
V – concessão do título preferencialmente para a mulher.

Conteúdo mínimo do projeto de regularização fundiária:
I – as áreas ou lotes a serem regularizados e, se houver necessidade, as edificações que serão relocadas;
II – as vias de circulação existentes ou projetadas e, se possível, as outras áreas destinadas a uso público;
III – as medidas necessárias para a promoção da sustentabilidade urbanística, social e ambiental da área ocupada, incluindo as compensações urbanísticas e ambientais previstas em lei;
IV – as condições para promover a segurança da população em situações de risco; e
V – as medidas previstas para adequação da infraestrutura básica.

LOBATO GÓMEZ, J. Miguel., A disciplina do direito de superfície no ordenamento jurídico brasileiro, RTDC, 20, 2004, pp. 65 y ss


Introdução; Delimitação teórica do tema; O direito de superfície como exceção aos princípios da acessão; Conceito e caracteres do direito de superfície; O conceito do direito de superfície na doutrina brasileira atual; A disciplina jurídica do direito de superfície no Brasil; A regulação do direito de superfície no Estatuto da Cidade; A regulação do direito de superfície no novo Código Civil; A normativa aplicável à superfície urbana; Micro-sistemas jurídicos e Estatuto da Cidade; A posição do novo Código Civil em relação com o Estatuto da Cidade; O direito de superfície como instrumento de gestão urbanística; O regime do direito de superfície comum; Regime jurídico do direito de superfície urbano; O regime imperativo;
O papel da autonomia da vontade; O direito do proprietário do terreno à reversão das edificações e plantações; A transmissibilidade do direito de superfície; Considerações finais.

*****

Nos últimos anos se assistiu novamente, no Direito Brasileiro, ao reconhecimento e à regulação de um antigo instituto jurídico: o direito de superfície. A aceitação geral da superfície como um direito real, sua regulação como instrumento de política urbanística e a boa acolhida da figura por parte da doutrina brasileira animaram ao legislador a aceitá-lo incondicionalmente. Destarte, as expectativas levantadas com o resgate e a incorporação deste direito real de fruição ou gozo em coisa alheia no ordenamento brasileiro são muitas.
Paradoxalmente, por causa das vicissitudes do projeto de novo Código Civil e da demora que sofreu sua aprovação e promulgação, este espetacular ressurgimento do direito de superfície encontrou sua primeira expressão legislativa no âmbito urbanístico, como um instrumento jurídico apto e idôneo para contribuir ao desenvolvimento urbano, já que foi acolhido e regulado no Estatuto da Cidade, Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, que estabelece as diretrizes gerais da política urbana. O direito de superfície só alcançou posteriormente, uma regulação de âmbito mais geral, quando contemplado no novo Código Civil do Brasil, promulgado pela Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que também dá carta de natureza a esta figura jurídica, enumera-a entre os direitos reais tipificados no artigo 1255,II e a regula em capítulo independente (artigos 1.369 a 1.367), sob a rubrica Da Superfície. Portanto, com o novo Código vem à tona novamente o direito de superfície, que idealmente permite maiores possibilidades de aproveitamento do solo. Contudo, ainda existem muitas dúvidas a esclarecer sobre referido instituto.
Teoricamente, a edificação não precisa necessariamente a prévia aquisição da propriedade de um terreno; basta a constituição de um direito real de superfície sobre ele, uma vez que facilita a construção, permite evitar a especulação do solo por reservar as possíveis mais-valias e aumentos futuros de valor dos terrenos para o proprietário, tanto se for um particular quanto se for uma pessoa jurídica de Direito público.
Não deve surpreender, assim sendo, que o direito de superfície, enquanto fórmula de dissociação da propriedade e o uso do solo, tenha atraído a atenção da doutrina e do legislador brasileiro como instrumento de política urbanística. Em troca de uma limitação temporária no uso dos terrenos, estes se obtêm com um custo muito menor. Com isso se reduz o volume inicial de recursos necessários para atender às necessidades da demanda de habitação no setor imobiliário. Representa também um estímulo para a mobilização do solo pelos proprietários privados, que podem pôr terrenos à disposição das promotoras e incorporadoras, sem renunciar a sua recuperação futura junto com a edificação e com a revalorização correspondente. O fomento de atividades industriais, o desenvolvimento de serviços comerciais, hoteleiros, hospitalares ou de lazer, o fomento das moradias de aluguel, também podem encontrar no direito de superfície um grande reforço. Destarte, serve para frear os preços dos imóveis urbanos, para controlar a especulação imobiliária e para promover a solução dos graves problemas de serviços e de habitação que têm as grandes cidades.
Entretanto, as maiores expectativas de utilização deste instrumento estão na cessão de direitos de superfície sobre terrenos de titularidade pública, destinados a incrementar o número de moradias sociais. Quer dizer, a formação de bancos de terras, de reservas fundiárias ou de patrimônios públicos de solo, unida ao uso do direito de superfície, pode ser uma peça chave na política urbanística para o alívio das necessidades de moradia de amplos setores da população, já que permite aos Poderes Públicos, conservando sempre contingente de terrenos urbanos em propriedade e mantendo sobre eles a titularidade pública, ceder à iniciativa particular direitos de superfície com a finalidade de melhorar a gestão e o aproveitamento urbanístico dos terrenos pertencentes a esses patrimônios. O direito de superfície, deste modo, pode cumprir função fundamental na busca do ponto de equilíbrio, na política de habitação, entre os interesses da iniciativa privada e o controle da Administração sobre a ordenação urbanística e na conservação da titularidade dos terrenos. É, portanto, um instrumento jurídico que ajuda a Administração a garantir o direito a cidades sustentáveis, entendido especialmente como o direito à terra urbana e à moradia, tanto para as presentes como para as futuras gerações.
Porem, é preciso perguntar-se se florescera o direito de superfície, por tanto tempo afastado da legislação brasileira, dos costumes da população e da prática jurídica. É muito cedo para examinar a repercussão das novas regras legais. As legítimas expectativas despertadas na doutrina por sua introdução como instrumento de gestão urbanística, a nova roupagem que lhe confere sua vinculação à consecução dos fins sociais da propriedade imobiliária, sua regulamentação no novo Código Civil como substitutivo da enfiteuse, sua aptidão para solucionar e evitar conflitos relativos ao aproveitamento econômico do solo rústico e urbano, as possibilidades de uso como instrumento de reforma agrária que enxerga a doutrina, não são suficientes para promover a sua utilização se os particulares e, especialmente, as entidades públicas não confiam nas possibilidades reais desta figura jurídica. Não basta a disciplina legal do direito de superfície para que venha a ser utilizado, senão que é preciso um câmbio de mentalidade dos operadores jurídicos para que a nova instituição seja atrativa. O tempo dirá.





Elementos de Direito Urbanístico, Ricardo Pereira Lira, Ed. Renovar, Rio de Janeiro, 1997, 400 páginas (Com prefácio de Caio Tácito)


Coletânea elaborada y publicada con anterioridad al Estatuto da Cidade. Reflexión teórica sobre los problemas jurídicos fundamentales derivados del proceso de urbanización. Análisis de los nuevos instrumentos jurídicos propuestos para responder a las exigencias de una mejor calidad de vida urbana. Sigue teniendo un gran interés para entender esa Ley. Imprescindible para estudiar la formación del derecho urbanístico brasileiro. En palabras de Caio Tácito este libro es una “valiosa apresentação crítica dos rumos de objetivos de uma política legislativa que procure valorizar a qualidade de vida…”, e ”nasce clássico, sem embargo de sua antecipadora atualidade”


Índice das matérias

Unidade I – O Moderno Direito de Superficie, p. 1
Unidade II – Liberdade e Direito à Terra (Controle do solo urbano. Solo criado.Direito de superficie), p. 107
Unidade III – Disciplina do uso do solo urbano. Propriedade urbanística, p. 155
Unidade IV – O uso do solo urbano e seu controle, p. 173
Unidade V – Uso do solo urbano. Utilização compulsoria. Direito de Superficie, p. 209
Unidade VI – A concessão do direito real de uso, p.229
Unidade VII – O uso do solo urbano e a criminalidade, pp. 279
Unidade VIII – Planejamento urbano, p. 293
Unidade IX – Campo e cidade no ordenamento jurídico brasileiro, p. 309

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