Transferência do Direito de Construir, Renato Saboya

A Transferência do Direito de Construir confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário. Deve ser utilizada, portanto, em áreas que o Poder Público tenha, por qualquer motivo, interesse em manter com baixa densidade. Obviamente, as áreas que podem receber o potencial construtivo devem ser aquelas em que a densificação seja desejável ou, ao menos, tolerável.
O Estatuto da Cidade, no seu artigo 35 estabelece que esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público considere necessárias para:

  1. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

  2. preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

  3. servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

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A propriedade urbana é um bem qualificado e vocacionado para servir de suporte às atividades urbanísticas implementadas pelo Poder Público. O direito de propriedade de um bem assim considerado sofre limitações impostas pela legislação e também pela Constituição Federal. O direito de construir, embutido no direito de propriedade e que garante ao seu titular o uso e gozo do bem, limita-se a uma quantidade mínima de potencial construtivo, definido em lei. Trata-se do coeficiente de aproveitamento, único ou diferenciado, que estabelece uma proporcionalidade entre a área de terreno e a de construção. A possibilidade de edificar a maior, entretanto, encontra-se fora da esfera jurídica do proprietário, pois é decorrente de ações externas propugnadas pela lei e executadas por terceiros. O direito de construir, além do mínimo legal, não está contido no direito de propriedade e, mesmo o exercício ou a execução da construção mínima é condicionado a certos parâmetros de utilidade que qualifica tal direito como um direito subjetivo condicionado. A propriedade/função social afasta a noção clássica de propriedade, prestigiando também os interesses coletivos, além dos interesses exclusivos dos proprietários. A função social da propriedade urbana definirá, para os proprietários, a quantidade de edificação adequada, segundo planos urbanísticos. Tal afirmação permite dizer que a propriedade urbana é resultado de um direito planificado. O instituto jurídico da transferência do direito de construir, definido na Lei10.257/01 – Estatuto da Cidade, tem, como objeto, a possibilidade legal de ser separado, para fins especiais, o direito de construir do direito de propriedade. Assim, o direito de construir, bem entendido o direito de edificar a maior do que o mínimo previsto, pode ser objeto de relações jurídicas privadas porque transformou-se em bem imaterial e negociável, razão pela qual o direito de construir pode ser considerado um direito autônomo. A transferência do direito de construir celebrada por contrato oneroso entre particulares exigirá, para sua perfeita eficácia, a manutenção do coeficiente de aproveitamento previsto para o imóvel receptor na data do contrato, sob pena de não ser possível o correspondente exercício pelo adquirente. O problema estará em que, sendo a fixação de coeficiente de aproveitamento uma disposição de lei municipal, sua alteração poderá ocorrer independentemente da vontade do alienante, provocando certa insegurança ao ajuste.

 

  • A transferência do direito de construir como forma de indenização ao proprietário de bem tombado, Maria Cristina Biazão Manzato

O espaço urbano guarda uma pluralidade de riquezas culturais que devem ser preservadas. O instituto do tombamento tem especial importância na proteção dos bens de valor histórico, artístico e cultural, sendo que de sua aplicação resultam para o proprietário obrigações e restrições que podem atentar contra o exercício de seu direito de propriedade, fazendo jus à indenização proporcional à restrição causada. Como forma de compensação ao proprietário de imóvel preservado, pelo fato de não poder exercer o direito de construir em sua plenitude, surgiu o instituto da transferência do direito de construir, que lhe possibilita utilizar em outro local ou mesmo alienar esse direito.

Também trabalho de Mestrado: Transferência do direito de construir como uma das formas de indenização do tombamento

 

Apresenta a proposta desenvolvida durante a elaboração do III Plano diretor de Pelotas para a temática do patrimônio arquitetônico da cidade e aponta a transferência do direito de construir como um instrumento de incentivo à preservação.

 

 

O presente trabalho objetiva expor alguns aspectos da aplicação do instrumento urbanístico denominado “Transferência do  Direito de Construir  – TDC” na cidade de Curitiba, tendo como marco temporal o início da década de 80.
Desta forma, a pesquisa aborda, primeiramente, a conceituação do aludido instrumento e a sua  respectiva  consolidação  nos  âmbitos  internacional  e  nacional.  Em  seguida,  são apresentados os principais aspectos da aplicação da TDC na cidade de Curitiba, abordando a evolução do instituto, constatada nas suas legislações municipais, os pressupostos para a transferência e aquisição do potencial construtivo, os meios pelos quais pode ser utilizado o referido potencial e a destinação dos recursos auferidos a partir da sua comercialização, a
fórmula  de  cálculo  para  a  cobrança  e,  por  fim,  os  principais  resultados  obtidos  com  a aplicação do instrumento.

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CEPAL: Transferencia del derecho de construir

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