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Durante varios años he recogido y ordenado una gran cantidad de información sobre el Derecho Urbanístico Brasileño, sobre sus fuentes y sobre su desarrollo, que he puesto a disposición de los todos los interesados en esta naciente disciplina jurídica que se ha ido desarrollando, especialmente, a partir de la promulgación en Brasil del ‘Estatuto da Cidade’.

En un principio, la recopilación de todos estos materiales era para mi uso personal como investigador jurídico y tenía su única causa en el interés profesional que despertó en mi conocer la regulación jurídica del urbanismo en Brasil durante un año en el que mi Universidad, la Universidad de León, me permitió generosamente vivir en Floripa y participar como Profesor Visitante en las Universidades Federales de Rio Grande do Sul y de Santa Catarina. Pensaba con todos ellos, escribir una obra sobre el Derecho Urbanístico Brasileño. No sabía bien si unos Comentarios al Estatuto da Cidade, si un Manual Elemental de Derecho Urbanístico o si acaso un Tratado más amplio y ambicioso sobre la materia. Y así, comencé a desarrollar mi proyecto con la realización de diversos trabajos parciales sobre instrumentos jurídicos puestos en funcionamiento por el ‘Estatuto da Cidade’ (algunos ya publicados cuyas referencias se pueden encontrar en este Blog, y otros a medio hacer). En todo caso mi proyecto de estudiar con mayor profundidad la legislación urbanística brasileña aún sigue vivo. Sin embargo, las circunstancias profesionales me han llevado por otros caminos y mi proyecto ha tenido que ser pospuesto.

Se que estos materiales que he puesto a disposición de los internautas no son completos, pues al estar mi residencia en España no me ha sido posible recopilar todos los materiales que sobre el tema surgen en Brasil, pero he hecho de internet un gran aliado y creo que el resultado es satisfactorio, pues en él se pueden conseguir materiales sorprendentes. Sólo hay que probar a usar el buscador interno del que he dotado al Blog. En todo caso sé, con la máxima certeza, que el catalogo de publicaciones referidas en las más de 100 entradas realizadas a lo largo de dos años ofrece una información muy amplia.

Por mi calidad de Profesor de Derecho he pensando especialmente al ofrecer públicamente estos materiales, en facilitar su trabajo a los estudiantes de pos-graduación que se interesan por estas cuestiones y tienen que elaborar sus trabajos académicos para obtener el Título de Cursos de Especialización, Maestría y Doctorado. A ellos se lo dedico con un mensaje de ánimo para que entre todos construyamos esta nueva y sugestiva disciplina jurídica.

He comprobado, durante todo este período, que abundan más los trabajos y los estudios que reflejan preocupaciones sociales, urbanísticas o sociológicas y que son menos los que abordan el estudio del ‘Estatuto da Cidade’ y del Planeamiento nacido a su amparo con una perspectiva eminentemente jurídica, pero todos ellos ayudan al estudiante y al jurista comprender mejor las normas urbanísticas.

Como colofón he creado una página Web sobre Derecho Urbanístico Brasileño en la que se sistematiza con otros criterios toda esta información y alguna otra. Espero que todo ello sea de utilidad.

Ahora, sin embargo, toca descansar. Así que por el momento ésta es mi aportación desinteresada a la construcción del Derecho Urbanístico Brasileño. Quien sabe si después de un buen descanso volveré a seguir actualizando estos materiales.

Gracias a todos los que se han interesado por ellos.

J. Miguel Lobato

Direito Urbanistico Brasileiro

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Direito Urbanístico Brasileiro

https://sites.google.com/site/direitourbanisticobrasileiro/

Transferência do Direito de Construir, Renato Saboya

A Transferência do Direito de Construir confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário. Deve ser utilizada, portanto, em áreas que o Poder Público tenha, por qualquer motivo, interesse em manter com baixa densidade. Obviamente, as áreas que podem receber o potencial construtivo devem ser aquelas em que a densificação seja desejável ou, ao menos, tolerável.
O Estatuto da Cidade, no seu artigo 35 estabelece que esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público considere necessárias para:

  1. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

  2. preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;

  3. servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

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A propriedade urbana é um bem qualificado e vocacionado para servir de suporte às atividades urbanísticas implementadas pelo Poder Público. O direito de propriedade de um bem assim considerado sofre limitações impostas pela legislação e também pela Constituição Federal. O direito de construir, embutido no direito de propriedade e que garante ao seu titular o uso e gozo do bem, limita-se a uma quantidade mínima de potencial construtivo, definido em lei. Trata-se do coeficiente de aproveitamento, único ou diferenciado, que estabelece uma proporcionalidade entre a área de terreno e a de construção. A possibilidade de edificar a maior, entretanto, encontra-se fora da esfera jurídica do proprietário, pois é decorrente de ações externas propugnadas pela lei e executadas por terceiros. O direito de construir, além do mínimo legal, não está contido no direito de propriedade e, mesmo o exercício ou a execução da construção mínima é condicionado a certos parâmetros de utilidade que qualifica tal direito como um direito subjetivo condicionado. A propriedade/função social afasta a noção clássica de propriedade, prestigiando também os interesses coletivos, além dos interesses exclusivos dos proprietários. A função social da propriedade urbana definirá, para os proprietários, a quantidade de edificação adequada, segundo planos urbanísticos. Tal afirmação permite dizer que a propriedade urbana é resultado de um direito planificado. O instituto jurídico da transferência do direito de construir, definido na Lei10.257/01 – Estatuto da Cidade, tem, como objeto, a possibilidade legal de ser separado, para fins especiais, o direito de construir do direito de propriedade. Assim, o direito de construir, bem entendido o direito de edificar a maior do que o mínimo previsto, pode ser objeto de relações jurídicas privadas porque transformou-se em bem imaterial e negociável, razão pela qual o direito de construir pode ser considerado um direito autônomo. A transferência do direito de construir celebrada por contrato oneroso entre particulares exigirá, para sua perfeita eficácia, a manutenção do coeficiente de aproveitamento previsto para o imóvel receptor na data do contrato, sob pena de não ser possível o correspondente exercício pelo adquirente. O problema estará em que, sendo a fixação de coeficiente de aproveitamento uma disposição de lei municipal, sua alteração poderá ocorrer independentemente da vontade do alienante, provocando certa insegurança ao ajuste.

 

  • A transferência do direito de construir como forma de indenização ao proprietário de bem tombado, Maria Cristina Biazão Manzato

O espaço urbano guarda uma pluralidade de riquezas culturais que devem ser preservadas. O instituto do tombamento tem especial importância na proteção dos bens de valor histórico, artístico e cultural, sendo que de sua aplicação resultam para o proprietário obrigações e restrições que podem atentar contra o exercício de seu direito de propriedade, fazendo jus à indenização proporcional à restrição causada. Como forma de compensação ao proprietário de imóvel preservado, pelo fato de não poder exercer o direito de construir em sua plenitude, surgiu o instituto da transferência do direito de construir, que lhe possibilita utilizar em outro local ou mesmo alienar esse direito.

Também trabalho de Mestrado: Transferência do direito de construir como uma das formas de indenização do tombamento

 

Apresenta a proposta desenvolvida durante a elaboração do III Plano diretor de Pelotas para a temática do patrimônio arquitetônico da cidade e aponta a transferência do direito de construir como um instrumento de incentivo à preservação.

 

 

O presente trabalho objetiva expor alguns aspectos da aplicação do instrumento urbanístico denominado “Transferência do  Direito de Construir  – TDC” na cidade de Curitiba, tendo como marco temporal o início da década de 80.
Desta forma, a pesquisa aborda, primeiramente, a conceituação do aludido instrumento e a sua  respectiva  consolidação  nos  âmbitos  internacional  e  nacional.  Em  seguida,  são apresentados os principais aspectos da aplicação da TDC na cidade de Curitiba, abordando a evolução do instituto, constatada nas suas legislações municipais, os pressupostos para a transferência e aquisição do potencial construtivo, os meios pelos quais pode ser utilizado o referido potencial e a destinação dos recursos auferidos a partir da sua comercialização, a
fórmula  de  cálculo  para  a  cobrança  e,  por  fim,  os  principais  resultados  obtidos  com  a aplicação do instrumento.

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CEPAL: Transferencia del derecho de construir

 

outorga outra

Este trabalho apresenta os resultados de uma pesquisa sobre a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e sua penetração como instrumento de política urbana municipal nas cidades brasileiras. A pesquisa foi desenvolvida entre os meses de dezembro de 2005 e junho de 2006 em doze municipalidades. As experiências nas cidades foram comparadas quanto à forma legal do instrumento, seu desenho e objetivos, a data da primeira aplicação, os índices de utilização do solo, áreas de aplicação, fórmulas de cálculo da contrapartida, destinação da arrecadação e controle social de recursos, impactos sobre o preço do solo e sobre o imposto predial territorial urbano, e o nível de recuperação de mais-valias fundiárias. A pesquisa demonstrou que existe grande diversidade entre as cidades na aplicação da OODC. As experiências analisadas mostram que não há um modelo único de aplicação do instrumento. Estas experiências municipais ajudam a compreender melhor o papel e o potencial da OODC como um instrumento de recuperação de mais-valias fundiárias.

 

Desde 1950, a população das cidades cresce de forma acelerada, incrementando as necessidades de acolher, de forma sustentável, as diferentes demandas por saúde, educação, lazer e habitação. Esse crescimento tem influído diretamente sobre aprodução do espaço urbano, a qual, na maioria dos casos, ocorre de forma dinâmica e desorganizada. Assim, o uso e a ocupação racional do solo urbano são determinantes para a sustentabilidade das cidades, sendo matéria obrigatória da gestão urbana contemporânea. A Outorga Onerosa e a Transferência do Direito de Construir são instrumentos cada vez mais difundidos para atingir a organização do espaço urbano. A presente pesquisa objetiva elaborar recomendações para sua implementação em Bogotá, tendo como suporte as experiências de Curitiba e SãoPaulo, analisadas sob enfoques relativos aos aspectos programáticos, legais, institucionais e econômicos. Metodologicamente a pesquisa se sustenta na revisão de literatura e na formulação de uma estrutura analítica básica que permita reconhecer e avaliar as experiências selecionadas. Como resultados, destacam-seem primeira instância, uma análise sobre o estado da arte dos instrumentos de Outorga Onerosa e Transferência do Direito de Construir nas cidades escolhidas segundo seu alinhamento com os elementos destacados no protocolo de pesquisa utilizado, e em segundo lugar, recomendações para Bogotá tendentes à definição de: áreas urbanas para aplicar os instrumentos; regulamentação necessária para acompanhar o processo; entidades encarregadas de sua implementação e gestão, easpectos econômicos que incentivem seu desenvolvimento.

 

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Do solo criado

  • Do solo criado. Outorga onerosa do direito de construir: instrumento de tributação para a ordenação do ambiente urbano, Luiz Henrique Antunes Alochio, Lumen Júris, 2005, 301 pp.

No tocante à versão financeira do solo criado, a perplexidade que se põe reside na definição da natureza jurídica do quantum pago pelo beneficiário, em razão da construção acima do plafond legal de densité. Sempre me pareceu que esse aporte financeiro fosse de natureza tributária, constituindo o pagamento de uma taxa pela licença de construir além do plafond. Essa exatamente é a questão lucidamente enfrentada pelo Professor Luiz Henrique Antunes Alochio no livro ora prefaciado […]. O autor se orienta no sentido tributário da aludida contraprestação, demonstrando com absoluta segurança dogmática a posição em que se coloca.É uma questão que não está abordada na bibliografia corrente e o autor a enfoca com rara proficiência.É um título que não pode faltar no acervo daqueles que se interessam pelo tema.

Este trabalho investiga a trajetória recente de implementação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou Solo Criado, no debate urbanístico no Brasil, recuperando o debate em nível nacional desde a década de 1970 até a regulamentação do instrumento pelo Estatuto da Cidade. O texto também recupera algumas das experiências municipais de utilização da Outorga Onerosa no Brasil, revelando a tensão existente entre o conteúdo arrecadatório e regulatório presentes no instrumento.

 

“Solo criado” é a expressão que identifica a possibilidade de construção de pavimentos sobre ou sob o solo natural de um imóvel (área do lote), tornando possível a construção de “solos” adicionais, tanto quanto permitido pela legislação municipal. Na definição do Ministro do Supremo Tribunal Federal, Eros Grau, solo criado artificialmente pelo homem, sobre ou sob o solo natural.

A figura do “solo criado” incorpora a idéia de que cada proprietário teria direito a um coeficiente de aproveitamento único, em princípio igual a 1, o que implicaria dizer que cada proprietário teria direito a erguer em seu lote uma construção com área igual à área do lote (cada m2 do terreno equivale a 1m2 de edificação).

Cada terreno urbano, porém, deve ser aproveitado de acordo com parâmetros individuais, em função do planejamento urbanístico e a densidade de ocupação de cada zona do município. Dessa forma, pode o município estabelecer que, em determinadas zonas, seja possível a existência de edificações com coeficiente maior que o coeficiente de aproveitamento único.

Se o proprietário desejar construir área maior que aquela que lhe permitiria o coeficiente único, esse direito pode ser adquirido do particular, mediante transferência do direito de construir (imóveis tombados ou com cobertura vegetal, que não são edificáveis, podem “vender” o direito de construir inerente ao seu terreno), ou do município, por concessão, mediante o pagamento de uma contraprestação denominada “outorga onerosa do direito de construir”.

Por muitos anos discutiu-se a constitucionalidade da verba cobrada pelos municípios pela outorga onerosa do direito de construir: alegavam os proprietários que se tratava de nova espécie de tributo, não prevista na Constituição Federal, o que tornaria indevida a cobrança da parcela. A questão voltou à pauta quando o Estatuto das Cidades incorporou o tema, prevendo a possibilidade de a outorga onerosa do direito de construir ser utilizada pelos municípios como instrumento de regulação urbana.

Recentemente o Supremo Tribunal Federal teve a oportunidade de examinar a questão, tendo decidido que a remuneração pela utilização do solo criado não constitui exigência tributária. Alegava-se, no caso, que a remuneração configuraria hipótese de imposto criado sem base constitucional – tese que acabou rejeitada pelo STF.

Para o Supremo, trata-se de compensação financeira pelo ônus causado em decorrência da sobrecarga da aglomeração urbana. É taxa para exercício de uma vantagem, faculdade atribuível ao proprietário de imóvel, a quem se permite o direito de construir acima do coeficiente adotado em determinada área, desde que atendida uma contraprestação. Quem não cumpre uma obrigação, está sujeito a uma sanção. Quem não paga o ônus, deixa de receber uma vantagem. O tributo é uma obrigação, não um ônus – ficando assim descaracterizada a cobrança da outorga onerosa do direito de construir como tributo.

 

outorga

A Lei n.º 10.257, de 10.07.2001 (Estatuto da Cidade), dentre outros institutos jurídicos novos, até então inexistentes no nosso sistema jurídico-urbanístico, institucionalizou o denominado e conhecido “solo-criado” (muito discutido entre nós, na década de 80), denominando-o de “outorga onerosa do direito de construir”.
Tendo em vista que algumas vozes se levantaram contra a criação do instituto, de maneira a alegar sua inconstitucionalidade, ou por violação a normas constitucionais tributárias (do que, efetivamente não se trata) ou por infração do direito constitucional de propriedade, entendemos por bem aqui esclarecer tais equívocos.

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Os Municípios brasileiros tanto podem contar com legislação estabelecendo limitações ao direito de construir, como, ao reverso, não disciplinarem, juridicamente, essas limitações.

Nos de maior densidade demográfica ou edilícia, assim como naqueles que resultam de planejamento prévio ou, ainda, naqueles possuidores de bens de valores de relevância estética, natural ou cultural, pode-se dizer que é praticamente unânime a presença de disciplinamento jurídico estabelecendo tipos de edificação passíveis de serem erigidos por região, assim como os respectivos limites máximos de edificações permitidas, além, é claro, de outros tipos de restrições igualmente aplicáveis ao solo natural, como a que se direciona ao tipo de uso ou de atividade a ser exercida no imóvel em questão ou o enquadramento nos standards de natureza ambiental.

 

Sao Cristovao

 

A cartilha Como produzir moradia bem localizada com os recursos do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA? Implementando os Instrumentos do estatuto das Cidades, já está em formato eletrônico. Lançada em março de 2010, no Fórum Social Urbano, a cartilha foi elaborada pela Rede Nacional de Avaliação e Capacitação para Implementação de Planos Diretores Participativos, com objetivo de permitir que os gestores municipais e a sociedade como um todo tenham conhecimento sobre o potencial dos instrumentos do estatuto das Cidades. Espera-se que esse material possibilite maior apropriação do conteúdo e das idéias do Estatuto para que gestores públicos e sociedade civil tenham melhores condições de tomar decisões sobre o futuro das cidades, tornando-as mais justas e superando o quadro de desigualdade social que abrange grande parte do nosso país.

 

 

Clique aqui para acessar a cartilha!

 

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